OlivePoint Capital, gestor y operador privado de inversiones inmobiliarias, ha compartido perspectivas sobre el comportamiento reciente del mercado de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (conocido como REIT, por las siglas en inglés de Real Estate Investment Trust) en Estados Unidos. En un contexto de cambios drásticos en las tasas de interés, las valoraciones del mercado de REIT han reaccionado más rápidamente a las condiciones del mercado en comparación con los mercados privados.

De acuerdo con OlivePoint Capital, el desempeño de los REIT ha mostrado una fuerte correlación con los rendimientos del Tesoro de Estados Unidos, reflejando así la influencia del entorno de tasas de interés en la región. 

En contraste, los mercados privados han tardado más en ajustar sus precios y, en algunos casos, aún enfrentan potenciales correcciones de precios mayores a medida que el volumen de transacciones, que ha sido bastante bajo, comienza a incrementarse.

“Uno de los factores que distingue a los REIT públicos de los mercados privados es el nivel de financiamiento. Los propietarios en el mercado privado suelen utilizar un mayor financiamiento en comparación con los REIT públicos, que generalmente operan con un menor nivel de financiamiento y menor volatilidad de capital. Esto sugiere que es probable que haya más situaciones de estrés y oportunidades de compra atractivas en los mercados privados debido al mayor financiamiento”, señala John Bruno, cofundador y socio director de OlivePoint.

En respuesta a la consulta sobre las recientes caídas en el mercado, OlivePoint subraya que gran parte de las variaciones de precios en los REIT públicos han sido impulsadas por el entorno cambiante de las tasas de interés. A medida que los costos de la deuda han aumentado, ha habido una pérdida correlacionada en el mercado de REIT.

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, NAR, el mercado de vivienda para extranjeros en EE.UU., movió más de US$53.000 millones entre 2022 y 2023, con preferencia para propiedades en Florida, California y Texas. Los latino con el 31% de las compras fueron los segundos compradores más importantes y Colombia fue el quinto inversor con US$900 millones, con un precio unitario de 458.300 dólares.

Tendencia y dirección de las inversiones en América Latina

El tema de la inversión no es ajeno al panorama global actual. Muchos inversionistas latinoamericanos se han inclinado históricamente por invertir en mercados con los que están familiarizados y, a menudo, por invertir en gestores sub-institucionales o gestores no estadounidenses que no están muy familiarizados con el mercado, pero con los que puede existir una relación. Esto podría llevar en algunos momentos del año a malos resultados de inversión, por lo que lo que hemos visto más recientemente es que la base de inversores latinoamericanos se ha centrado cada vez más en invertir con gestores de mayor calidad, es decir, en efecto más institucionales. 

A su vez, a menudo los inversores latinoamericanos se enfocan en mantener cierta discreción y en encontrar oportunidades de coinversión, y han bajado el interés para ir en busca de grandes fondos mixtos.

Pero además, frente a otras prioridades que pueden buscar los inversionistas colombianos y de economías emergentes en la región, existen diferencias esenciales, pero los temas más consistentes son:  

• Deseo de diversificación de la exposición fuera de sus países de origen y en mercados altamente competitivos como el de EE.UU.
• Exposición al dólar (y es típico que esta exposición venga acompañada de ventajas como una financiación más fácil y a menor coste, etc.)
• Aprovechar el crecimiento económico y la seguridad de los mercados estadounidenses invirtiendo en bienes inmuebles, que pueden proporcionar una combinación de flujo de caja con un potencial de revalorización implícito.