Históricamente, los latinoamericanos han optado por invertir en bienes raíces debido a su estabilidad y rentabilidad. Una de las modalidades más atractivas para participar y aprovechar los beneficios de este mercado son los fondos.

Un fondo de inversión es un instrumento financiero que reúne capital de múltiples inversores para invertir en diversos activos. Existen aquellos que se especializan en el mercado inmobiliario, a través de la compra, gestión y venta o alquiler de propiedades. Todo ello es gestionado por profesionales, lo que permite a los inversores participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de ser propietario directo de los bienes raíces.

Una de las principales ventajas de acceder a estas herramientas radica en la delegación de la gestión a expertos, lo que facilita la posibilidad de invertir en propiedades ubicadas fuera de la ciudad o incluso del país de la persona. Por ejemplo, un inversor en Colombia puede participar en el mercado inmobiliario de Estados Unidos sin necesidad de ocuparse personalmente de las propiedades.

Dentro de los fondos en este segmento, existen diferentes tipos, cada uno diseñado para adaptarse a distintos perfiles de inversores.

Julieta Monge, Directora Comercial del Cono Sur de Dividenz, comenta que invertir a través de estos instrumentos financieros es una excelente opción para aquellos interesados en el mercado de bienes raíces en Estados Unidos.

“Dividenz, a través de su producto Cash, permite a los colombianos acceder al mercado inmobiliario de Estados Unidos a través de un fondo de tasa fija anual en dólares posicionado sobre activos de renta multifamiliar e industrial. Los usuarios obtienen una renta fija de 9.50% anual con rendimientos semanales y liquidez en 48 horas.” explica Monge.

 El fondo de inversión en renta inmobiliaria se enfoca en adquirir propiedades que se destinan al alquiler, como los complejos multifamiliares, espacios comerciales o industriales. Permite el acceso a inversores a través de gestoras de inversiones, bancos o plataformas online.

 Las propiedades adquiridas, que pueden incluir locales comerciales, oficinas, bodegas o viviendas, generan rentas distribuidas entre los inversores de manera trimestral, semestral o anual, dependiendo de la política de la inversión. Aunque suelen considerarse de renta variable por la fluctuación en ingresos y valorización de las propiedades, algunas opciones ofrecen distribuciones periódicas de manera fija.

Este tipo de instrumento de inversión se destaca por su capacidad de diversificación, permitiendo ampliar la cartera al invertir en distintos tipos de inmuebles y ubicaciones geográficas al mismo tiempo.

Esto reduce significativamente el riesgo asociado a un solo activo o región. Sin embargo, no todas las inversiones en renta inmobiliaria ofrecen el mismo nivel de diversificación, ya que depende del tamaño y la estrategia de cada fondo.

 En general, los más grandes y con estrategias bien definidas ofrecen una mayor variedad de propiedades y mercados.

Otra opción son los fondos de desarrollo, que invierten en proyectos inmobiliarios desde su fase inicial, comprando terrenos y financiando la construcción de nuevas propiedades. La rentabilidad de estos generalmente se obtiene a largo plazo, una vez que los inmuebles se venden o alquilan.

Aunque presentan un riesgo moderado, pueden ofrecer altos rendimientos para quienes están dispuestos a esperar el tiempo necesario para que las propiedades se terminen de construir, que puede variar entre tres y siete años, dependiendo de la escala y la complejidad del proyecto.

Este tipo de inversión trae consigo algunas consideraciones importantes. Al igual que en el crowdfunding, se requiere esperar hasta que los proyectos se fondeen completamente antes de comenzar la construcción, lo que puede implicar períodos de inactividad y retrasos.

Por su parte, el tiempo de liquidez puede ser limitado, ya que el capital está comprometido hasta la finalización del proyecto. Independientemente de cómo se acceda a un fondo de desarrollo, los inversores deben revisar detalladamente las condiciones de cada uno, el historial de rentabilidad y las comisiones asociadas.

Por su parte, los fondos de deuda inmobiliaria, tal como su nombre indica, se dirigen a la adquisición de bonos de deuda en el mercado inmobiliario. Este instrumento, aunque más riesgoso, ofrece una ventaja fiscal significativa: en ciertos casos, los intereses obtenidos están exentos del impuesto sobre la renta.

Además, en Estados Unidos, los inversores pueden deducir el 20% de los dividendos recibidos como ingreso comercial calificado, según las disposiciones fiscales vigentes hasta 2025. Son ideales para inversores que buscan diversificar sus portafolios con instrumentos de renta fija ligados al sector inmobiliario.

A diferencia de otras inversiones inmobiliarias, estos instrumentos financieros están respaldados por activos como hipotecas y otros tipos de deuda inmobiliaria. La rentabilidad está ligada a los pagos de interés de los bonos y, en algunos casos, a la revalorización de los activos subyacentes. Suelen ofrecerse a través de gestoras especializadas y plataformas de inversión que se centran en el sector inmobiliario financiero.

También existen los fondos inmobiliarios de compra y venta, que se especializan en adquirir propiedades a bajo costo para luego venderlas a un precio más alto. Estos buscan generar ganancias a través de la revalorización de los inmuebles, ya sea mediante mejoras en la propiedad, renovaciones estratégicas o una gestión más eficiente.

 La rentabilidad de estos fondos puede depender de varios factores, como la calidad de los activos, la ubicación de las propiedades, las políticas económicas, etc. Aunque pueden ofrecer ganancias significativas, los resultados pueden variar según las condiciones del mercado y la estrategia de inversión aplicada. Para acceder a este tipo de herramientas, se pueden considerar diversas alternativas: bancos y entidades financieras, casas de bolsa, así como plataformas de inversión en línea.

 En general, los fondos de inversión inmobiliaria ofrecen diversas ventajas, como una mayor estabilidad en comparación con otros activos financieros y la oportunidad de generar ingresos pasivos, gracias a la robustez del mercado y a los ingresos constantes generados por las propiedades en alquiler.

Además, permiten a los inversores beneficiarse de economías de escala y acceder a oportunidades de inversión en un mercado que antes estaba reservado para individuos con mayor capital.

Anteriormente, invertir en bienes raíces requería una mayor presencialidad, investigar el mercado, la ubicación, y conocer la propiedad personalmente. Al momento de buscar destinar el capital en este tipo de herramienta, es fundamental investigar a conciencia, comprender la estructura y los términos del fondo, prestando atención a los detalles antes de tomar cualquier decisión de inversión.