Las licencias urbanísticas son fundamentales para el desarrollo del derecho inmobiliario y urbanístico en Colombia, ya que garantizan que los proyectos de construcción y urbanización se realicen dentro del marco normativo y de planificación urbana establecido. Además, aseguran el cumplimiento de regulaciones de uso del suelo, seguridad estructural y sostenibilidad ambiental, lo que contribuye a un desarrollo ordenado y seguro de las ciudades.

Debido a su relevancia dentro del contexto nacional, en los últimos años, esta figura ha enfrentado una serie de transformaciones normativas de cara a su operatividad en el país. Una de ellas, relacionada con el tema de las prórrogas, un elemento clave para constructoras y actores relevantes del sector.

Por esta razón, el episodio 92 del podcast de Posse Herrera Ruiz está dedicado a profundizar y revisar con lupa los pormenores de este tema, y de la mano de sus expertos, el asociado Héctor Otálora y la arquitecta Andrea Henao, analizar sobre los fundamentos normativos de las prórrogas en licencias urbanísticas, entre ellos el decreto 074 del 2025, su procedimiento jurídico y los desafíos que enfrentan constructoras, inversionistas y autoridades en su aplicación.

En esta primera de dos entregas, los expertos examinan la letra menuda de esta nueva normativa y explican la importancia de conocer los plazos y los términos de un proyecto inmobiliario, de cara al funcionamiento del derecho urbanístico.

“Los plazos definen varias prerrogativas legales que a uno le otorga una licencia. Es decir, estos sientan la norma del momento en el cual se solicitó la licencia y a través de la cual se expidieron ciertas condiciones de la edificación: usos del suelo, intensidades, normativas, índices de construcción, entre otras características particulares de los proyectos edificatorios”, explicó Héctor Otálora, asociado de Derecho Inmobiliario de Posse Herrera Ruiz. Asimismo, agregó, “si estos no se consolidan, la persona/empresa debe verse abocada a obtener una nueva licencia bajo nuevas condiciones”.

Pero, ¿cuáles son las principales razones por las que se solicitan más plazos en las obras colombianas? En ese aspecto, la arquitecta de Posse Herrera Ruiz, Andrea Henao, afirmó que se trata de dos factores principales que inciden en este comportamiento.

“La primera es que hoy estamos con una coyuntura económica e incertidumbre, y los proyectos que usualmente se radicaban tienen modificaciones en el camino, ya sea para poderse adaptar al mercado y poder cumplir a los clientes con las expectativas de los productos inmobiliarios. Y la segunda es la tramitología que tenemos en bastantes entidades, sobre todo, en ciudades más grandes, que tienen unos regímenes de entrega mucho más complejos y mucho más largos”, manifestó.

Sin embargo, ¿cuál es la relevancia del Decreto 074 dentro de esta conversación? De acuerdo con los expertos de, su aplicabilidad es clave ya que, entre otras cosas, permite una segunda prórroga, brindándole la posibilidad a los proyectos inmobiliarios de mejorar su dinamismo financiero y de inversión.

“Este nuevo decreto nos trae 3 prerrogativas legales particulares, la primera de estas es la posibilidad de que en la vigencia original de mi licencia, yo tenga una segunda prórroga adicional a la primera, que ya tenía de los 12 meses”, aseveró Henao, quien además añadió que para obtener la revalidación de la licencia es necesario que los proyectos de construcción tengan un adelanto o avance sustancial correspondiente al 50 % de la estructura.

Asimismo, respecto a la segunda prerrogativa, la experta aclaró que está relacionada con el cuestionamiento de su aplicabilidad, entendiendo que existen diversos lineamientos para tal fin.

“Solamente se van a poder obtener segundas prórrogas para licencias que se encuentren en la fase final de la primera prórroga”, explicó Otálora. Además, agregó, “quien no haya tenido ninguna prórroga, todavía no está cubierto”.

Finalmente, los expertos aseguraron que la tercera prerrogativa se refiere al término o ampliación del plazo para la solicitud de las revalidaciones de las licencias urbanísticas.

“En cualquier caso, la solicitud de prórroga sólo se podría hacer hasta el 30 de junio de 2026”, concluyó Otálora.

Cabe destacar que el Decreto 074 fue firmado el 24 de enero de 2025 con el objetivo de facilitar la reactivación económica del sector de la construcción, permitiendo a los titulares de licencias más tiempo para ejecutar las obras autorizadas, y con ello, facilitar la inversión y la venta de productos inmobiliarios en el mercado nacional.