La titularización inmobiliaria es un mecanismo que toma activos inmobiliarios —como oficinas, centros comerciales o proyectos del sector logístico e industrial— y los convierte en títulos respaldados por su renta, venta futura y valorización. La titularización es un proceso financiero potente que, desde 2001, ha permitido que la Titularizadora Colombiana lleve a cabo 81 emisiones de títulos respaldados por cartera hipotecaria y no hipotecaria, por un valor superior a 27 billones de pesos y contando con un saldo administrado de más de 3 billones de pesos.

“La titularización hipotecaria se convierte en catalizador para el desarrollo de vivienda en Colombia. Se estima que, por cada peso titularizado se originan entre 3 y 4 pesos adicionales en nuevos créditos hipotecarios, impactando directamente en la construcción y adquisición de vivienda”, afirmó Carolina Martínez, Gerente Inmobiliaria de la Titularizadora Colombiana.

La entidad gestiona emisiones de créditos de vivienda que comprenden carteras de vivienda de interés social (VIS) y no VIS, junto con créditos hipotecarios, leasing habitacional y préstamos de diversas regiones del país. En conjunto, estos suman un valor aproximado de 25 billones de pesos distribuidos en 65 emisiones.

En el mercado de capitales, los títulos hipotecarios representan una clase de activo con calificaciones de riesgo estables y una duración media de 7 a 12 años, aportando profundidad y diversificación de la oferta a los inversionistas. Así, la movilización de recursos facilita la colocación de nuevos créditos para adquisición de vivienda, impulsa la inversión y el ahorro, y cierra la brecha del déficit habitacional.

La titularización de activos inmobiliarios no solo impacta la rentabilidad de los inversionistas, sino que también beneficia a los desarrolladores y constructores al permitirles acceder a un mecanismo de financiación con menores requisitos que los tradicionales, anticipar flujos de venta o arriendo y estructurar esquemas de alianzas con otros actores. Así mismo, mejora el perfil fiscal y contable del proyecto al separar el activo del balance, favoreciendo uniones con otros vehículos, constructores, entidades públicas y administradores inmobiliarios.

Esta actividad da lugar a la diversificación del riesgo y a la posibilidad de reinvertir, aumentando la eficiencia del modelo de desarrollo inmobiliario para los constructores y promotores de los proyectos de este tipo.

Algunos de los beneficios de las emisiones relacionadas con créditos hipotecarios son:

1. Retornos competitivos promedio de entre TES, Títulos de la Tesorería, + 200 y + 300 puntos básicos, dependiendo del tramo y del perfil de riesgo.

2. Respaldo estructural que incluye fondos de reserva y subordinación crediticia.

3. Un segmento de las emisiones de la entidad está respaldado por cartera VIS, llevando a que el inversionista contribuya al acceso a vivienda en sectores de ingresos medios y bajos.

Gracias a la gestión de títulos hipotecarios, la Titularizadora ha logrado reinvertir más de 22 billones de pesos en nuevos créditos, mientras amplía su alcance a entidades no bancarias y cooperativas, fortaleciendo el ecosistema financiero de poblaciones que tradicionalmente tenían menos acceso al crédito hipotecario.

Para Carolina Martínez, “la meta es avanzar en titularizaciones sostenibles vinculadas a proyectos de vivienda ecoeficiente y explorar nuevas figuras como titularizaciones multioriginador. En 2025, esperamos estructurar emisiones por más de 2 billones de pesos, fortaleciendo nuestra participación como puente entre el mercado financiero y el sector vivienda, manteniendo nuestro ejercicio de titularización como una herramienta de inclusión financiera, desarrollo social y sostenibilidad económica para el país”.