Alquileres: hay oferta récord, pero el precio vuelve a ser decisivo

Por Andrés Sabatini – Ceo de Sabatini Propiedades

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa diferente. Hay más propiedades disponibles, el inquilino tiene más opciones para comparar y el precio vuelve a ocupar un lugar central en la decisión. La mayor oferta no significa necesariamente que los alquileres bajen, pero sí que una propiedad tiene que competir con muchas otras para encontrar inquilino.

Los datos del Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires (IDECBA) muestran con claridad este cambio. Durante el segundo trimestre de 2026, el conjunto de publicaciones de alquiler en pesos fue alrededor de un 30% superior al registrado durante los primeros tres meses del año y el stock de avisos alcanzó un nuevo máximo de la serie, 9% por encima del récord observado en el tercer trimestre de 2025.

Para quien busca una vivienda, esto significa más posibilidades de comparar antes de decidir. Y para el propietario, implica que publicar una propiedad ya no alcanza: el inmueble tiene que estar correctamente posicionado frente a las alternativas disponibles.

La oferta está concentrada especialmente en las unidades más chicas. En el segundo trimestre, los monoambientes representaron el 33,3% de las publicaciones y los departamentos de dos ambientes, el 41,2%. En conjunto, casi tres cuartas partes de los avisos correspondieron a viviendas de hasta un dormitorio, según el mismo informe del IDECBA.

Desde la experiencia cotidiana en las inmobiliarias, son justamente estas unidades las que mantienen un movimiento importante cuando están bien ubicadas, presentan buenas condiciones y tienen un precio acorde con el mercado. La diferencia aparece cuando el propietario parte de una expectativa que no coincide con los valores que los inquilinos están dispuestos a convalidar.

Hoy la comparación es inevitable. Si existen varias propiedades similares en una misma zona, una unidad publicada significativamente por encima de las demás pierde competitividad. Y no necesariamente porque el mercado haya dejado de tener demanda, sino porque el inquilino tiene más alternativas para elegir.

En ese sentido, el precio publicado se vuelve una variable cada vez más importante. Pero no es la única. La ubicación, el estado del inmueble y las expensas también forman parte de la evaluación que hace quien busca alquilar. El costo de la vivienda se analiza de manera integral y no solamente a partir del número que aparece en el aviso.

Esto también explica por qué una mayor oferta no debería interpretarse automáticamente como una caída de precios. El mercado está atravesando, más bien, una etapa de mayor competencia y de mayor sensibilidad frente a las diferencias entre propiedades.

Los valores continúan aumentando, aunque lo hacen en un contexto diferente al de otros momentos. Según el IDECBA, en el segundo trimestre de 2026 el precio publicado por metro cuadrado de los departamentos usados aumentó 32% interanual en los monoambientes, 31% en los dos ambientes y 34,8% en los tres ambientes. El incremento promedio de los alquileres usados fue de 32,6%, prácticamente en línea con la variación del IPCBA, que alcanzó el 32,7% en el mismo período.

Ese dato marca una diferencia importante: los alquileres ya no están aumentando muy por encima del nivel general de precios. De hecho, el propio IDECBA señala que esta convergencia se viene observando desde hace cinco trimestres.

A esto se suma otra transformación del mercado: la presencia de alquileres publicados en dólares. Si se consideran conjuntamente las unidades ofrecidas en pesos y en dólares, las publicaciones dolarizadas representaron en promedio el 25,4% de la oferta durante el segundo trimestre. La proporción es todavía mayor en las propiedades grandes: llega a casi el 30% en los tres ambientes y al 44% en los departamentos de cuatro y cinco ambientes, de acuerdo con el informe del IDECBA.

De cara a fin de año, entonces, el escenario más probable no parece ser el de una caída generalizada de los alquileres, sino el de aumentos más moderados y una competencia mayor entre propiedades. La oferta funciona como un regulador: cuando el inquilino puede elegir entre varias unidades similares, el margen para sostener precios alejados del mercado se reduce.

En este contexto, el propietario también tiene que cambiar la forma de mirar su inmueble. Antes de definir el precio, debería comparar propiedades realmente equivalentes, contemplar el costo mensual total y observar qué está ofreciendo frente a otras unidades disponibles. Si una propiedad permanece semanas publicada sin generar consultas, esa falta de movimiento también puede ser una señal para revisar el valor.

La mayor oferta no significa necesariamente que los alquileres vayan a bajar. Significa que el inquilino recuperó capacidad de elección y que las propiedades tienen que competir entre sí. En ese nuevo equilibrio, la diferencia ya no está solamente en cuánto se pide, sino en cuánto valor percibe el inquilino por el costo mensual que asume.