El mes de marzo de 2026 ha marcado un punto de inflexión para millones de colombianos que habitan en propiedades horizontales. Lo que antes era una reunión rutinaria para aprobar estados financieros y elegir consejos de administración se ha transformado en un verdadero campo de batalla presupuestal. El detonante principal es el incremento del salario mínimo, que alcanzó el 23,7%, una cifra que los expertos de Posse Herrera Ruiz califican como absolutamente sorpresiva e inesperada para el mercado nacional. En el más reciente capítulo de su podcast, la firma continúa desglosando las ventajas, riesgos y proyecciones a las que se enfrentan los ciudadanos frente al tema de las asambleas.

Este choque económico coincide con una reforma laboral que adelantó el inicio de la jornada nocturna a las 7 de la noche y estableció la reducción progresiva de la jornada a 42 horas semanales. Para un edificio residencial, donde la vigilancia y el mantenimiento operan de forma ininterrumpida, estos cambios representan una presión financiera sin precedentes. La reacción inmediata de muchos propietarios ha sido el pánico ante la posibilidad de que sus cuotas de administración aumenten en la misma proporción que el salario.

La preocupación es válida, pues en la mayoría de las unidades residenciales los gastos más robustos corresponden a vigilancia, aseo y mantenimiento, rubros en los que el personal suele percibir el salario mínimo. Ante este escenario han surgido propuestas creativas, pero también riesgosas. Una de ellas consiste en reemplazar a los vigilantes profesionales por figuras como la del “conserje” o “todero”, buscando evadir los costos asociados a las empresas de seguridad especializada.

Vicente Umaña, socio de Derecho Laboral en la firma, advierte con severidad sobre esta práctica: “Por ahorrarse unos pesos puede haber después consecuencias negativas”. La línea entre la conserjería y la vigilancia es casi invisible, y contratar personal sin el entrenamiento ni los seguros exigidos por la ley traslada toda la responsabilidad civil y penal directamente a la copropiedad en caso de cualquier incidente o asalto.

Por su parte, Laura Botina, del equipo inmobiliario, recuerda que la ley no establece un límite máximo para el incremento de las cuotas, dejando la decisión en manos de la Asamblea General. Esto obliga a los propietarios a asistir masivamente para decidir entre automatizar accesos o asumir el costo de la seguridad humana. No existe una norma que obligue a ajustar el presupuesto basándose únicamente en el IPC; en la práctica, la evolución de los costos laborales termina marcando la pauta en la ejecución diaria.

Sobre la gestión operativa, Umaña destaca un punto clave para evitar conflictos legales a largo plazo: “El propósito de una copropiedad no es tener empleados, no es un negocio”. La recomendación técnica es mantener esquemas de subcontratación con terceros especializados. Aunque inicialmente parezca más costoso, este modelo protege a los vecinos de eventuales demandas laborales y garantiza que el edificio no se quede sin portero si el titular se enferma, ya que la empresa debe proveer un reemplazo inmediato.

El reto para este año radica en comprender que el bienestar común depende de una administración técnica y no emocional. El impacto real del incremento en las cuotas se está situando entre el 15% y el 18%, dependiendo del nivel de automatización del edificio. En última instancia, la asamblea de 2026 podría pasar a la historia como el momento en que los propietarios comprendieron que la seguridad y el mantenimiento de su hogar tienen un precio que no admite atajos improvisados.